מחסן בבית משותף – מותר להפוך לדירה? | עו"ד מקרקעין

פסק דין: מותר או אסור? המפקח על רישום מקרקעין קבע שאי אפשר להפוך מחסן לדירה ללא היתר והסכמת הדיירים - פרטים ודברים שכדאי לדעת.

רקע:

תקנון בית משותף הוא המסמך שמסדיר את זכויות וחובות בעלי הדירות. כאשר אין תקנון מיוחד, חל התקנון המצוי לפי חוק המקרקעין. אחת הסוגיות הנפוצות היא שימוש חורג ביחידות ובעיקר השאלה: האם ניתן להפוך מחסן לדירת מגורים?

בפברואר 2025 נדונה בנתניה תביעה עקרונית, שעסקה בדיוק בסוגיה זו.

עורך דין מקרקעין – פסק דין בית משותף וסעדים נגד הסבה לשימוש חורג במחסן

נסיבות המקרה: בבניין מגורים בהרצליה, בעל מחסן בקומת הקרקע ביצע שינוי בפועל:

• התקנת מטבח ושירותים

• חיבור לתשתיות מים, חשמל וביוב

• ריצוף חניה, הצבת ריהוט והתקנת סוכך

• הנחת דשא סינתטי וגידור חלק מהחצר המשותפת

לטענת יתר הדיירים – מדובר בשימוש חורג אסור ובהפרת תקנון הבית המשותף, שגורמת לפגיעה בתשתיות, בערך הדירות ובזכויות הקניין.

טענות הצדדים :

• תובעים (הדיירים): מדובר בהוספת יחידת דיור בניגוד לחוק ולתקנון.

• הנתבע (בעל המחסן): טען, כי הוא עושה שימוש סביר בנכס שבבעלותו, ואף משלם ארנונה למגורים; לטענתו, מדובר במניעים אישיים של השכנים.

• 
  

הכרעת המפקח: המפקח על רישום מקרקעין קיבל את עמדת הדיירים:

• השאלה היא קניינית ולא רק תכנונית: הפגיעה בזכויות הדיירים מקנה סמכות ישירה למפקח.

• עצם העובדה שהיחידה רשומה כ"מחסן" אינה מספיקה כדי להגביל שימוש אלא אם כן נרשמה מגבלה מפורשת בתקנון.

• מה שהכריע: השינויים הפיזיים הפיכת המחסן לדירה של ממש ללא היתר וללא הסכמת כלל הדיירים.

הסעדים שנפסקו:

• צו הפסקת שימוש במחסן למגורים (תוך 90 יום)

• פירוק ריצוף בחניה והסרת עציצים החורגים מהשטח

• הסרת סוכך, דשא סינתטי וגדר במבוק

• ניתוק חיבור ביוב בלתי חוקי

• חיוב הנתבע בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 6,500 ₪

המשמעות המשפטית

פסק הדין מחזק עקרון יסוד בדיני מקרקעין:

• שימוש בפועל לא משנה את המעמד הקנייני אלא מה שקובע הוא הרישום והתקנון.

• כל שינוי מהותי בבית משותף במיוחד הפיכת מחסן לדירה מחייב הסכמה מלאה והיתרים כדין.

• המפקח מוסמך לדון ולהכריע במקרים של פגיעה קניינית גם אם יש בהם היבטים תכנוניים.

לסיכום

הפיכת מחסן לדירה אינה עניין של נוחות או לחילופין ויתור אלא סוגיה משפטית מורכבת, שכוללת זכויות קניין, הוראות חוק ותקנון, והיבטי תכנון ובנייה.

מתמודדים עם שכן שהסב מחסן לדירה? משרדנו מתמחה בייצוג דיירים וועדי בתים בסכסוכי מקרקעין- צרו קשר לייעוץ משפטי.

📌 מראה מקום: מפקח/ת מקרקעין (נתניה) 64/23 בירן מרדכי ואח' נ' נתן אריאל